ARSA KARŞILIĞI DAİRE ALANLARIN GELİR VE K.D.VERGİSİ KARŞISINDAKİ DURUMU
ilimizde ve ülkemizde inşaat sektöründe, yaygın uygulamalardan biri de; arsa sahiplerinin, arsalarını belli sayıda daire karşılığında müteahhide vermeleri.
Alınan dairelerin değerlendirilmesinde, vergi yönünden farklı yükümlülükler ortaya çıkabilmekte bazı durumlarda da vergi söz konusu olmamaktadır. Burada daire karşılığı verilen arsanın ivazsız veya ivazlı (miras, bağış veya satın alma) edinim şekli önem arz etmektedir.
ARSANIN MİRAS VEYA BAĞIŞ YOLU İLE EDİNİMİ
Arsanın miras veya bağış yolu ile edinilmesi halinde, belli sayıda daire karşılığında inşaat firmasına verilmesi, inşaat firmasından alınan dairelerin de satılması durumunda, Maliye Bakanlığının 25.3.2011 Tarih ve GVK 76/2011-2. Sayılı Gelir Vergisi Sirkülerinde bu satıştan elde edilen gelir, “değer artışı kazancı” olarak Gelir Vergisi’ne tabi tutulmayacağı açıklanmıştır.
ARSANIN SATIN ALMA YOLU İLE EDİNİMİ
Satın alınan arsanın, daire karşılığında inşaat firmasına verilmesi ve alınan dairelerin satılması olayını, ikili bir ayınma göre ele almakta yarar var.
1. Arsanın 5 Yıl İçinde Müteahhide Verilmesi:
Arsanın, satın alma tarihinden itibaren 5 yıl içinde müteahhide verilmesi ve alınan dairelerin de kısmen veya tamamen satılması halinde, bundan doğan kazanç gelir vergisine tabi tutulur.
Maliye BakanlığıGelir İdaresi Başkanlığı İstanbul Vergi Dairesi Başkanlığı 16 Şubat 2012 Tarih ve GVK Mük.80567 sayılı özelgesinde, başkaca bir gayrimenkul alım satımında bulunmaksızın, söz konusu gayrimenkulün iktisap tarihinden itibaren “beş yıl içinde satılması” halinde, elde edilecek kazancın “değer artışı kazancı olarak vergilendirilmesi gerekir” seklinde idari görüşü vermiştir. Değer artış kazancı ticari kazanç sayılmadığından K.D. Vergisini doğuracak bir durum yoktur.
Gayrimenkulün mülkiyetinin kazanılmasının, tapuya tescille doğacağını belirterek, “iktisap tarihi” olarak tapu tescil tarihinin esas alınması gerektiğini belirtmiştir. Yani arsanın cins tashihi yapılarak daireye dönüşmesinde 5 yıllık süre yeniden başlar.
2. Arsanın 5 yıl Geçtikten sonra müteahhide Verilmesi:
Satın alman arsanın, 5 yıl geçtikten sonra müteahhide verilmesi olayında, alınan dairelerin elden çıkartılması özellik arz ediyor.
a) Tamamının Bir Kişiye Satılması: Alınan dairelerin tamamının bir kişiye satılması halinde, satıştan doğan kazanç gelir vergisine tabi tutulmaz.
b) Alınan Dairelerin Ayrı Kişilere Satılması: Alınan dairelerin ayrı kişilere, devamlılık arz edecek şekilde (yani yıl içinde birden fazla satış veya arka arkaya iki yılda en az birer satış) halinde, olayın ticari kazanç olarak vergilendirileceği (Maliye Bakanlığı,Gelir İdaresi Başkanlığı, Ankara Vergi Dairesi Başkanlığı, 20 Şubat 2012 Tarih ve 3711/118-253 sayılı özelgesinde) görüşündedir. Ticari kazanç söz konusu olunca ayrıca K.D.Vergiside uygulunmak durumundadır.
Nitekim, bu konuda Maliyeye yansıyan bir olayda;
1991 ve 1999 yıllannda satın alınan arsalar, 2008 yılında kat karşılığı inşaat sözleşmesi ile müteahhide verilmiş. Arsa sahibi, aldığı dairelerden; 2009 yılında birden fazla, 2010 yılında 1 adet olmak üzere “birbirini izleyen yıllarda satış işleminin yapılması nedeniyle, elde edilen gelirin ticari kazanç’ hükümlerine göre vergilendirilmesi gerekir” şeklinde idari görüş bildirilmiştir
ARSA SAHİBİNE VERGİ
Yukandaki açıklamalardan ve dayanağı olan özelgelerden de anlaşılacağı üzere, Maliye; (ivazsız intikal yani miras ve bağış hariç), arsanın kat karşılığında müteahhide verilmesi olayında, “satış ne zaman yapılırsa yapılsın” yıl içinde birden fazla kişiye satışı veya arka arkaya en az birer satışı, “devamlılık” olarak nitelendirerek “ticari kazanç” hükümlerine göre vergilendirmektedir.
Arsa sahiplerinin ileride yüklü gelir Gelir, K.D.Vergisi ve vergi ziyaı cezaları ile gecikme faizine muhatap olmamak için arsalarını müteahhide verirken ve sözleşme yaparken, konuya hakim olan birinden danışmanlık hizmeti almalarında yarar olacağı kanaatindeyim.
MALİ MÜŞAVİR
Şerafettin ARSLAN
