Konut Mu Arsa Mı Daha Çok Kazandırır? Uygun Alkan’dan Yatırımcılara Kritik Uyarılar
Gayrimenkul yatırımında konut, iş yeri, arsa ve arazi arasında hangi seçeneğin daha kazançlı olduğu yatırımcıların en çok merak ettiği konuların başında geliyor. Yaklaşık 40 yıllık harita, imar, şehir planlama, arazi geliştirme ve gayrimenkul deneyimine sahip Harita Mühendisi Uygun Alkan, yatırım kararında yalnız bugünkü fiyatın değil, taşınmazın gelecekteki konumunun, kira geri dönüş süresinin, imar kararlarının, ulaşım bağlantılarının ve kamu yatırımlarının birlikte değerlendirilmesi gerektiğini söyledi.
Türkiye’nin birçok ilinde çeşitli kurum, kuruluş, yerel yönetim ve özel sektör yapılarıyla çalışan Alkan, kişinin kendisi ve ailesi için aldığı konutun yatırım amacıyla satın alınan ikinci konut veya iş yerinden ayrı değerlendirilmesi gerektiğine dikkat çekti. Geçmişte Ankara Büyükşehir Belediyesi Meclis Üyeliği ve İmar Komisyonu Başkan Vekilliği görevlerinde de bulunan Alkan’a göre, yalnız yatırım amacıyla gayrimenkul alınacaksa hesabın merkezine sermayenin ne kadar verimli kullanılacağı konulmalı.
Alkan’ın uzun vadeli yatırım yaklaşımında ise arsa ve arazi önemli bir yere sahip. Ancak bunun her arsanın veya her tarlanın kazandıracağı anlamına gelmediğini özellikle vurgulayan Alkan, yatırımın doğru bilgiye dayanması gerektiğini belirtti.
“Her tarla yatırım değildir. Her arsa kazandırmaz. Her ucuz arazi fırsat değildir.”
Oturmak İçin Alınan Ev İle Yatırım Amaçlı Gayrimenkul Aynı Değil
Uygun Alkan’a göre kişinin kendi yaşamını sürdüreceği konut yalnız yatırım getirisi üzerinden değerlendirilemez. Kira yükünden kurtulmak, aile düzenini oluşturmak ve uzun vadeli yaşam güvenliği sağlamak konut sahibi olmanın ekonomik getirinin ötesindeki avantajları arasında yer alıyor.
Ancak ikinci bir konut veya iş yeri yalnızca gelir elde etmek amacıyla satın alındığında hesap değişiyor. Alkan, yatırım amaçlı konut veya iş yerinde satın alma bedeliyle birlikte kira getirisi, aidat, bakım ve yenileme giderleri, binanın yaşı, bölgedeki yeni gayrimenkul arzı ve satış sırasında ortaya çıkabilecek maliyetlerin değerlendirilmesi gerektiğini söyledi.
Ev Ve İş Yerinde 8–10 Yıllık Geri Dönüş Ölçütü
Alkan’ın yatırım amaçlı konut ve iş yerlerinde dikkat çektiği önemli kriterlerden biri kira geliriyle geri dönüş süresi. Alkan’a göre Türkiye koşullarında kira getirili bir ev veya iş yerinin ideal olarak 8–10 yıl içerisinde kendisini finanse edebilmesi gerekiyor. Bu sürenin belirgin biçimde uzadığı yatırımlarda sermayenin verimliliğinin yeniden değerlendirilmesi gerektiğini savunan Alkan, yüksek satış fiyatının tek başına güçlü yatırım anlamına gelmediğini belirtiyor.
Bu nedenle yatırımcının yalnızca taşınmazın fiyatına değil, satın alma bedelinin kira gelirleriyle ne kadar sürede karşılanabileceğine de bakması gerektiğini ifade ediyor.
“Bina Eskir, Toprak Eskimez”
Alkan’ın konut ve arazi karşılaştırmasında öne çıkardığı en önemli noktalardan biri, bina ile toprağın uzun vadeli değer yapısındaki farklılık.
“Bina yaşlanır. Mutfak eskir, banyo eskir, tesisat eskir, cephe ve ortak alanlar eskir. Toprak ise eskimez, değer kazanır.”
Özellikle büyük şehirlerde konut ve iş yeri fiyatlarının yalnız beton, demir ve işçilik maliyetinden oluşmadığını belirten Alkan, uzun vadede taşınmazın üzerinde bulunduğu toprağın ve lokasyonun değerinin belirleyici olduğunu söylüyor. Şehir büyüdükçe iyi konumdaki toprak miktarı azalırken nüfus, ticaret ve ulaşım hareketliliğinin artması belirli bölgelerde yeni değer alanları oluşturabiliyor.
Arsa Yatırımında Sadece Fiyata Bakmak Yeterli Değil
Uygun Alkan’a göre arsanın yatırım aracı olarak en güçlü özelliklerinden biri, aynı lokasyondaki toprağın yeniden üretilememesi. Bir bölgede binlerce yeni konut ve ticari yapı inşa edilebileceğini ancak aynı konumdaki toprak miktarının artırılamayacağını belirten Alkan, şehirlerin gelişme aksında kalan ve ulaşım bağlantıları güçlenen bölgelerde sınırlı arzın zaman içinde ciddi değer oluşturabildiğini söyledi.
Buna karşılık yalnız düşük fiyat nedeniyle arsa alınmasının doğru olmadığını vurgulayan Alkan, yatırım öncesinde imar durumu, kullanım kararı, yapılaşma koşulları, ulaşım bağlantıları, parsel geometrisi, altyapı, bölgenin gelişme yönü ve kamu yatırımlarının birlikte incelenmesi gerektiğini ifade etti.
“İyi yatırımcı bugünkü metrekare fiyatını değil, o metrekarenin gelecekte ne ifade edeceğini satın alır.”
Kamu Yatırımları Gayrimenkulün Geleceğini Değiştirebilir
Bir bölgenin gelecekteki değerinin yalnız özel sektör yatırımlarıyla oluşmadığını belirten Alkan, devlet ve yerel yönetim yatırımlarının da gayrimenkul piyasasında önemli etkiler yaratabileceğine dikkat çekti. Yeni çevre yolları, ana ulaşım aksları, raylı sistemler, hastaneler, üniversiteler, sanayi bölgeleri, kamu tesisleri ve büyük altyapı projeleri zaman içerisinde çevrelerindeki yerleşim ve ticaret hareketlerini değiştirebiliyor.
Alkan’a göre bu nedenle bir arsa veya arazi değerlendirilirken yatırımcı yalnız taşınmazın mevcut çevresine bakmamalı; bölgenin önümüzdeki yıllarda hangi yatırımlarla nasıl dönüşebileceğini de araştırmalı.
Konut Bugünün Değerini, Arazi Yarının Değerini Satın Alabilir
Uygun Alkan’a göre konut ve iş yeri yatırımı ile doğru seçilmiş arsa veya arazi arasındaki en temel farklılıklardan biri, yatırımcının hangi dönemin değerini satın aldığı.
“Konut veya iş yeri yatırımında çoğu zaman mevcut ekonomik değeri satın alırsınız. Doğru arazi yatırımında ise gelecekte oluşacak değere ortak olursunuz. Birinde bugünkü şehirden pay alırsınız, diğerinde yarının şehrinden.”
Bu nedenle bir bölge tamamen geliştikten ve potansiyeli herkes tarafından görüldükten sonra yatırım yapmanın daha düşük belirsizlik taşısa bile yüksek giriş maliyeti gerektirdiğini belirten Alkan, asıl değer artışının çoğu zaman gelişimin erken döneminde başladığını söyledi.
Asıl Kazanç Şehir Gelmeden Önce Başlayabilir
Bir bölge tamamen geliştiğinde yolların, konutların, ticaret alanlarının ve toplu taşıma sistemlerinin büyük ölçüde tamamlandığına işaret eden Alkan, bu noktada bölgenin değerinin artık geniş bir yatırımcı kitlesi tarafından görüldüğünü belirtti. Ancak gelişme süreci ilerledikçe gayrimenkul fiyatlarının da yükseldiğine dikkat çekti.
Alkan’a göre yatırım becerisi, herkes aynı bölgeye yöneldikten sonra taşınmaz almak kadar şehrin hangi yöne gelişeceğini daha erken görebilmekte yatıyor. Ulaşım yatırımları, plan kararları, altyapı projeleri, yeni yapılaşma alanları ve nüfus hareketlerinin birbirini izlediğini söyleyen Alkan, yıllar önce şehrin dışında görülen bir arazinin zaman içinde yeni yerleşim alanının parçası haline gelebileceğini belirtti.
Haritaya Bakmadan Arazi Yatırımı Yapılmamalı
Harita mühendisliği ve imar bilgisinin arazi yatırımında önemli avantaj sağladığını belirten Uygun Alkan, yatırım değerlendirmesine fiyat sorarak başlamadığını söyledi.
“Şehir bugün nerede?”
“Yarın nerede olacak?”
Yeni çevre yollarının hangi yöne ilerlediği, ana ulaşım akslarının nerede kesiştiği, sanayi bölgelerinin hangi bölgelerde büyüdüğü, yeni konut alanlarının nerede planlandığı ve hastane, üniversite gibi kamu yatırımlarının hangi bölgelere yöneldiği Alkan’a göre yatırım kararında önemli göstergeler.
Tek başına güzel veya ucuz görünen bir parselin yatırım için yeterli olmadığını söyleyen Alkan, asıl önemli olanın parselin gelecekteki şehir içerisinde hangi konumda kalacağını görebilmek olduğunu vurguladı.
Arsa Mı, Tarla Mı?
Arsa ile tarla yatırımının da farklı risk ve zaman yapısına sahip olduğunu belirten Alkan, burada yatırımcının ne kadar bekleyebileceğinin önemli olduğunu söyledi. İmar koşulları daha belirgin olan arsaların belirsizliğinin görece düşük olduğunu ancak buna karşılık satın alma maliyetlerinin daha yüksek olabileceğini ifade eden Alkan, tarla veya ham arazinin yatırımcıya daha erken aşamada pozisyon alma fırsatı sunduğunu belirtti.
“Arazi yatırımcısı bir anlamda zaman satın alır.”
Doğru bölgedeki arazi erken dönemde satın alındığında yatırımcı daha fazla beklemek zorunda kalabiliyor ancak gelişmenin gerçekleşmesi halinde değer artışından daha yüksek oranda yararlanma ihtimali doğabiliyor. Bu nedenle Alkan’a göre soru yalnızca “Arsa mı, tarla mı?” olmamalı.
“Bu bölgenin gelişmesine ne kadar süre var?”
“Kesin İmara Girecek” Sözüyle Arazi Alınmaz
Arazi yatırımındaki en büyük risklerden birinin kulaktan dolma bilgiler olduğunu belirten Uygun Alkan, yatırımcıları özellikle kesinlik içeren söylentilere karşı uyardı. “Kesin imara girecek”, “Buradan yol geçecek”, “Belediyenin burada projesi var”, “Yan parseli büyük bir firma aldı” veya “Bir yılda iki katına çıkar” gibi ifadelerin belgeyle desteklenmeden yatırım gerekçesi kabul edilmemesi gerektiğini söyledi.
“Gayrimenkulde duyum değerlidir ama kanıt değildir.”
Yatırım öncesinde tapu, imar durumu, plan kararları, şerhler, mülkiyet yapısı, hukuki kısıtlamalar ve ulaşım projelerinin incelenmesi gerektiğini belirten Alkan, aksi halde düşük fiyatla alınan bir arazinin yıllarca elde kalan pahalı bir probleme dönüşebileceğini ifade etti.
Ucuz Arazi Her Zaman Fırsat Değil
Alkan, gayrimenkulde “ucuz” ile “fırsat” kavramlarının birbirine karıştırılmaması gerektiğine de dikkat çekti. Şehrin gelişme yönünden uzak, ulaşım problemi bulunan veya planlama açısından ciddi kısıtlamaları olan bir arazinin çok düşük bedelle alınmasının dahi yatırımcı açısından avantaj oluşturmayabileceğini söyledi.
“Ucuz taşınmaz ile fırsat taşınmazı aynı şey değildir.”
Gayrimenkulde Kazanç Satışta Değil Alışta Başlıyor
Uygun Alkan’a göre yatırımın getirisi büyük ölçüde satın alma aşamasında belirleniyor. Yanlış fiyattan alınan iyi bir taşınmazın bile yatırımcıyı uzun süre bekletebileceğini belirten Alkan, doğru zamanda ve doğru bedelle yapılan yatırımın daha satın alma aşamasında avantaj yaratabileceğini söyledi.
Arazi yatırımını plan öncesi, planlama ve gelişme dönemi ile yapılaşma sonrası dönem olmak üzere üç ana aşamada değerlendiren Alkan, her dönemin risk ve kazanç potansiyelinin farklı olduğunu ifade etti. Plan öncesinde belirsizlik yüksek ancak potansiyel de yüksek olabiliyor. Planlama ve gelişme döneminde belirsizlik azalırken fiyat hareketleri hızlanabiliyor. Yapılaşma sonrasında ise bölgenin değeri herkes tarafından görülüyor; risk düşerken yatırım maliyeti yükseliyor.
“Herkesin gördüğü yerde güven vardır; herkes görmeden önce doğru yeri görebilmekte ise kazanç vardır.”
Arazi Yatırımında Sabır Da Sermayenin Bir Parçası
Arazi yatırımına kısa vadeli kazanç beklentisiyle girilmesini doğru bulmadığını belirten Alkan, bazı bölgelerde değer oluşmasının birkaç yıl veya daha uzun süre alabileceğini söyledi. Bu nedenle kısa vadede ihtiyaç duyulacak parayla uzun vadeli arazi yatırımına girilmemesini öneren Alkan, yatırımcının yalnız taşınmazını değil zamanını da yönetebilmesi gerektiğini vurguladı.
“Arazi yatırımında sabır yalnızca beklemek değildir. Sermayenin bir parçasıdır.”
Uygun Alkan’ın Yatırım Tercihi: Doğru Arsa Ve Doğru Arazi
Kişinin oturacağı evi yatırım hesabından ayrı tuttuğunu belirten Uygun Alkan, yalnız yatırım amacıyla yeni bir gayrimenkul alması halinde önceliğinin doğru arsa ve doğru arazi olduğunu söyledi.
“Kişinin oturacağı ev ayrıdır. Ancak ihtiyaç dışında yalnızca yatırım amacıyla gayrimenkul alıyorsam benim önceliğim doğru arsa ve doğru arazidir. Elbette her arazi kazandırmaz. Ama doğru bilgiyle, doğru bölgede, doğru zamanda ve doğru bedelle alınan toprağın uzun vadede en güçlü gayrimenkul yatırımlarından biri olduğuna inanıyorum.”
Yatırımcıların taşınmaza yalnız bugünkü fiyat üzerinden bakmamasını isteyen Alkan’a göre asıl sorulması gereken soru:
“Yarın burası ne olacak?”
Uygun Alkan Kimdir?
Harita Mühendisi Uygun Alkan, yaklaşık 40 yıllık mesleki deneyimi boyunca harita, imar, şehir planlama, arazi geliştirme ve gayrimenkul yatırımları alanlarında çalışmalar yürüttü. Türkiye’nin birçok ilinde çeşitli kurum, kuruluş, yerel yönetim ve özel sektör yapılarıyla çalışan Alkan; mesleki ve yerel yönetim kariyerinde Doğu Karadeniz Harita Mühendisleri Başkanlığı, Ankara Büyükşehir Belediyesi Meclis Üyeliği ve Ankara Büyükşehir Belediyesi İmar Komisyonu Başkan Vekilliği görevlerinde bulundu.
Alkan, Net Mühendislik ve Alkan Mühendislik Yönetim Kurulu Başkanı olarak mühendislik, harita, imar ve arazi geliştirme çalışmalarını sürdürürken aynı zamanda TROF Gayrimenkul Yönetim Kurulu Başkanı olarak gayrimenkul yatırım ve geliştirme alanındaki çalışmalarına devam ediyor.
Haber: Nizamettin Bilici
